Đầu tư căn hộ cho thuê có còn “hái ra tiền” như trước đây

Giá tăng nhưng tỷ suất sinh lời giảm

Đã từng có một thời, đầu tư vào cho thuê căn hộ dần trở thành xu hướng chỉ cần có tiền thì mua được chung cư còn việc cho thuê lại thì họ đã nhờ đến môi giới hỗ trợ. Một số người nói vui rằng, chỉ có một đến hai căn hộ thì ngày tháng còn lại đã có thêm thu nhập chẳng cần lo gì cả. Nhưng thực tế thì loại hình căn hộ này được bùng nổ vào khoảng năm 2015 - 2018 và cho là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”, hàng tháng luôn thu về được khoản thu nhập đều đặn mà không tốn nhiều công sức, rủi ro lại ít. Tuy nhiên, bây giờ mức giá mua căn hộ lại tăng mà giá thuê lại giảm nên đầu từ vào mua căn hộ cho thuê lại không còn hái ra tiền như trước.

Chị Mỹ đã đầu tư vào 2 căn hộ ở Bình Thạnh cho biết, vào năm 2016 chị thấy có nhiều người đi mua căn hộ và cho thuê bởi lúc đó kênh này có tỷ suất sinh lời cao và ổn định. Thấy vậy, hiện chị đang có 3 tỷ gửi trong ngân hàng và vay thêm 2 tỷ nữa để mua 2 căn hộ. Chị tính khi nhận nhà, sau đó chị đăng tin tìm khách thuê ngay, thì mỗi tháng số tiền chị thu về sẽ dùng để trả lại cho ngân hàng, sau vài năm cho thuê thì chị trả được toàn bộ gốc và lãi cho ngân hàng. Thì chị không cần phải lo nhiều nữa và tiếp tục cho thuê căn hộ kiếm thêm thu nhập, chưa tính đến giá trị căn hộ sẽ gia tăng hàng năm.

Chỉ Mỹ cho biết: “Khoảng thời gian đầu, có khá nhiều khách đến thuê và luôn có nguồn thu nhập. Nhưng vào năm 2019, việc cho thuê ngày càng khó khăn khách đến thuê và dọn đi liên tục tính ra mới chỉ một căn hộ khách thuê dài nhất là chỉ được 8 tháng căn còn lại thì để trống”. Để tránh được tình trạng ế ẩm này, chị đã quyết định thay vì cho thuê theo tháng thì chuyển sang cho thuê theo ngày theo tuần. Chị bỏ ra 300 triệu để mua nội thất và sửa sang lại căn hộ. Đã hoàn thành xong mọi thứ, chị cho thuê với giá 1 triệu/tháng và 4 triệu/tuần trên một căn hộ mọi chi phí đều tính vào giá thuê. Ban đầu khách thuê đã ổn định đa số đều là người đi công tác hoặc du lịch. Nhưng sau khi dịch bệnh bùng nổ thì không có khách hàng nào đến thuê, chị đành phải bán một căn để trả nợ ngân hàng.

Như câu chuyện chị Mỹ đã không ít người đầu tư vào hình thức này. Theo số liệu nghiên cứu cho biết, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào cho thuê căn hộ trong 3 năm liền liên tục giảm, nhất là căn hộ cao cấp từ 6 - 8%/năm khoảng những năm 2017 - 2018 và vào năm giảm 5.2%/năm. Nhưng trong 2 năm dịch bệnh, con sồ chỉ còn ở mức 4 - 4.5%/năm. Hiện nay, tỷ suất thu về lợi nhuận từ việc đầu tư vào căn hộ cao cấp cho thuê thấp khoảng 3.7%/năm, căn hộ trung bình tuy cao hơn nhưng chỉ khoảng 4.1%/năm, căn hộ bình dân nhích hơn một tí khoảng 4.5 - 4.8%/năm.

Có còn là kênh “hái ra tiền” như trước

Chủ đầu tư khi xây dựng chiến lược quảng cáo hay kế hoạch đều chia thành 3 nhóm khách hàng: Thứ nhất mua để ở lượng khách hàng này chiếm 50 - 60%; thứ hai mua đầu tư cho thuê chiếm 20 - 30%; Thứ ba còn lại là mua lướt sóng kiếm tiền lời ngắn hạn. Tất nhiên với con số này thì còn tùy vào phân khúc và vị trí mà khách hàng có thể thay đổi.

Được biết, vào năm 2010 - 2017 căn hộ được tung ra thị trường khá ít nên mua sẽ rất khó mà nhiều người đã dần chuyển hướng sang thuê nên tình trạng căn hộ cho thuê đã được lấp đầy.

Nhưng vào năm 2017 - 2018 thị trường căn hộ bùng nổ giá bán khoảng 1.5 - 2 tỷ thuộc căn hộ trung cấp, một số người có khả năng chi trả đã vay thêm ngân hàng để mua, trong khi người ít thu nhập đi thuê thì lại không ưu tiên.

Từ năm 2019 trở lại đây nguồn cung thị trường căn hộ ngày càng khan hiếm cộng với đó là các loại chi phí ngày càng tăng cho nên đã đẩy giá căn hộ tăng theo, khiến cho nhiều người mua căn hộ cho thuê có xu hướng thoái trào ngày càng rõ nét.

Có thể nhận thấy rằng, sự thoái trào là do một số nhà đầu tư lên chiến dịch quảng cáo mua bán căn hộ chỉ chủ yếu nhấn mạnh về “sống xanh và sống khỏe” mà ít khi đề cập đến vấn đề đầu tư sinh lời từ mua và cho thuê, thậm chí có một số môi giới còn không tư vấn đến khách hàng về vấn đề này. Dẫn đến mô hình đầu tư cho thuê căn hộ từ các nhà đầu tư không còn là kênh “hái ra tiền” như trước nữa.