Những điều khoản nào bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê căn hộ?

Chào đội ngũ tư vấn của Thuecanho123.com,

Tôi tên là Mai Phương, 28 tuổi. Tôi đã nhắm được một căn hộ diện tích 75m², 2 phòng ngủ, nội thất cơ bản, với mức giá thuê thỏa thuận là 9,5 triệu đồng/tháng tại dự án Homyland Riverside (nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Bình Trưng).

Cuối tuần này tôi có lịch hẹn ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thuê với chủ nhà. Để tự bảo vệ quyền lợi của mình cũng như đảm bảo sự rõ ràng cho cả hai bên trong suốt thời hạn thuê 1 năm, nhờ anh/chị tư vấn giúp tôi: Một hợp đồng thuê căn hộ minh bạch, chặt chẽ cần phải bao gồm những điều khoản cốt lõi nào? Rất mong nhận được sự hỗ trợ sớm từ Thuecanho123. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Đội ngũ tư vấn của Thuecanho123.com rất vui khi nhận được sự tin tưởng của chị. Để đảm bảo hợp đồng thuê căn hộ của chị thật sự minh bạch, chặt chẽ và pháp lý vững chắc, chị nên kiểm tra kỹ các điều khoản cốt lõi sau đây trước khi xuống bút ký:

1. Thông tin các bên thuê và cho thuê căn hộ

Đối với chị Phương, 28 tuổi, đang thuê căn hộ tại phường Bình Trưng, mục “Thông tin các bên thuê và cho thuê căn hộ” cần được kiểm tra kỹ trước khi ký. Một bản hợp đồng chuẩn chỉnh cần ghi nhận chính xác và chi tiết các thông tin:

• Đối với bên cho thuê (Chủ nhà): Họ tên đầy đủ, số CCCD/Hộ chiếu (kèm ngày cấp, nơi cấp), địa chỉ thường trú và thông tin liên lạc. Đặc biệt, cần đối chiếu với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) để xác minh chính chủ.
• Đối với bên thuê (Chị Phương): Họ tên, số CCCD, số điện thoại, địa chỉ thường trú và danh sách người ở cùng (nếu có).

2. Chi tiết căn hộ và mục đích sử dụng

Khi thuê căn hộ, chị Phương nên kiểm tra kỹ phần thông tin căn hộ và mục đích sử dụng trong hợp đồng để tránh tranh chấp về sau. Với căn hộ tại Homyland Riverside, phường Bình Trưng, hợp đồng nên ghi rõ số căn, tầng, diện tích 75m² và kết cấu gồm 2 phòng ngủ.

Đồng thời, mục đích thuê cần được xác định cụ thể là để ở, không sử dụng làm văn phòng kinh doanh, kho chứa hàng hoặc cho bên thứ ba thuê lại nếu chưa có sự đồng ý của chủ nhà.

3. Thời hạn thuê căn hộ

Nếu thuê căn hộ tại phường Bình Trưng trong 1 năm, hợp đồng nên ghi cụ thể: “Thời hạn thuê: 12 tháng, kể từ ngày 01/10/2026 đến hết ngày 30/09/2027” thay vì chỉ ghi “thuê 1 năm”. Cách ghi này giúp xác định rõ thời điểm bắt đầu, kết thúc và hạn chế tranh chấp khi bàn giao, gia hạn hoặc trả căn hộ. Nếu có nhu cầu thuê tiếp, chị Phương cũng nên thỏa thuận trước thời điểm báo gia hạn và điều kiện gia hạn ngay trong hợp đồng.

4. Giá thuê, tiền cọc và phương thức thanh toán

Trong hợp đồng, mức giá thuê được niêm yết cố định 9,5 triệu đồng/tháng và cam kết giữ nguyên suốt thời hạn 12 tháng, bảo vệ chị trước biến động thị trường.

Tiền cọc được quy định minh bạch ở mức 2 tháng (19 triệu đồng), đi kèm cam kết hoàn trả trong vòng 3–7 ngày sau khi kết thúc hợp đồng. Tiền cọc chỉ bị khấu trừ nếu phát sinh hư hỏng tài sản hoặc nợ phí dịch vụ.

Cuối cùng, kỳ thanh toán linh hoạt từ ngày 1 đến ngày 5 hàng tháng qua hình thức chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản ngân hàng chính chủ, giúp chị Phương dễ dàng chủ động quản lý tài chính cá nhân. Ngoài ra, chị Phương nên kiểm tra ngày thanh toán hàng tháng, số tài khoản và tên chủ tài khoản trước khi ký.

5. Chi phí phát sinh và phí dịch vụ căn hộ thuê

Để tránh tranh chấp phát sinh trong quá trình ở, hợp đồng cần phân định rõ trách nhiệm chi trả:

• Chi phí sinh hoạt: Điện, nước, internet (thanh toán trực tiếp theo giá nhà nước/đơn vị cung cấp).
• Phí chung cư: Phí quản lý vận hành Homyland Riverside, phí gửi xe (ô tô/xe máy), phí rác thải... Cần ghi rõ Bên thuê hay Bên cho thuê chịu trách nhiệm chi trả các khoản này.
• Phí sử dụng các tiện ích tòa chung cư như hồ bơi, phòng Gym, Yoga, sân chơi trẻ em,... được sử dụng miễn phí hay trả phí?

6. Quy định về sửa chữa, bảo trì trang thiết bị

Một trong những điều chị Phương cần làm rõ ngay trước khi chốt hợp đồng thuê căn hộ là quy định sửa chữa và bảo trì. Theo Điều 477 và 479 Bộ luật Dân sự 2015, các hư hỏng do hao mòn tự nhiên như hệ thống điện, nước âm tường hoặc kết cấu căn hộ thường thuộc trách nhiệm của chủ nhà. Ngược lại, nếu người thuê làm mất, vỡ hoặc hư hỏng tài sản thì phải sửa chữa hoặc bồi thường.

Ngoài ra, nếu muốn decor, sơn tường, khoan lắp hoặc cải tạo căn hộ, chị Phương nên được chủ nhà đồng ý trước, tốt nhất ghi rõ bằng văn bản để tránh tranh chấp khi trả nhà.

7. Điều khoản chấm dứt hợp đồng và bồi thường vi phạm

Một trong những điều khoản chị Phương cần đặc biệt lưu ý là các quy định về chấm dứt hợp đồng và bồi thường vi phạm. Thông thường, khi muốn dừng hợp đồng trước thời hạn, bên đơn phương phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày.

Trường hợp chủ nhà đòi lại căn hộ trước hạn(khi chị không vi phạm): Chủ nhà phải hoàn trả 100% tiền cọc, đồng thời bồi thường một khoản bằng tiền cọc (thường gấp 2 lần cọc). Hành vi này thuộc tranh chấp hợp đồng dân sự nên không bị xử phạt hành chính, trừ khi phát sinh vi phạm trật tự công cộng hoặc gian lận tài sản.

Ngược lại, nếu chị tự ý chuyển đi, không báo đúng thời hạn, chị có thể mất tiền cọc để bồi thường thiệt hại cho chủ nhà.

8. Điều khoản đăng ký tạm trú

Đây là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê, vì nó giúp bảo vệ tối đa quyền lợi pháp lý của chị Phương. Theo quy định, chủ nhà có trách nhiệm hỗ trợ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cần thiết—bao gồm bản sao sổ hồng và CCCD của chủ nhà—để chị hoàn tất thủ tục nhanh chóng. Chị Phương có thể thực hiện đăng ký trực tiếp tại Công an phường Bình Trưng hoặc thao tác online 100% qua Cổng dịch vụ công Quốc gia chỉ trong 5–7 ngày làm việc.

9. Nội quy tòa chung cư

Theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, nhà chung cư phải có bản nội quy quản lý, sử dụng được công khai. Vì vậy, chị nên yêu cầu chủ nhà cung cấp nội quy và kiểm tra xem văn bản này có được đính kèm hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng hay không.

Nội quy tòa chung cư là phần chị Phương nên đọc kỹ trước khi ký hợp đồng thuê tại phường Bình Trưng. Nội quy sẽ quy định những việc được phép, hành vi bị cấm, giờ giấc sinh hoạt, sử dụng thang máy, chỗ đậu xe, quy định về tiếng ồn, sửa chữa căn hộ và phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, nếu chị Phương có thú cưng, cần kiểm tra rõ tòa nhà có cho phép nuôi chó, mèo hay không và các yêu cầu đi kèm.

10. Biên bản bàn giao căn hộ cho thuê

Biên bản bàn giao căn hộ đính kèm hợp đồng là giấy tờ chị Phương không nên bỏ qua khi thuê căn hộ. Trước khi nhận nhà, chị nên cùng chủ nhà kiểm tra và ghi rõ hiện trạng từng hạng mục như sàn, tường, trần, cửa, rèm, đèn, thiết bị vệ sinh, máy lạnh, tủ bếp và các nội thất đi kèm.

Đặc biệt, hãy chụp ảnh hoặc quay video toàn bộ căn hộ ngay tại thời điểm bàn giao và lưu cùng biên bản. Cách này giúp đối chiếu khi trả nhà, hạn chế tranh chấp về hư hỏng và tiền cọc.

Trên đây là tất tần tật 10 điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê căn hộ mà Thuecanho123 đã tổng hợp hợp dựa trên câu hỏi của chị Phương. Mong rằng với những giải đáp hữu ích này sẽ giúp chị Phương có những quyết định an toàn trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê căn hộ nhé!