Thuê căn hộ phải cọc bao nhiêu? Có được hoàn cọc hay không?

Xin chào đội ngũ tư vấn của Thuecanho123.com, tôi là Lê Huy Hoàng (29 tuổi), hiện đang công tác tại một công ty công nghệ tài chính (Fintech) có trụ sở trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1. Sau vài tuần tìm kiếm, tôi đã chốt được một căn hộ dạng Studio rộng 35m² trên đường Nguyễn Trãi, Quận 1, với giá  12 triệu/tháng. Tuy nhiên, chủ nhà yêu cầu đặt cọc 2 tháng tiền thuê (tương đương 24 triệu đồng) và ký hợp đồng thời hạn 1 năm.

Do đây là lần đầu tự đi thuê căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm, tôi không khỏi băn khoăn: Liệu mức cọc 2 tháng cho căn hộ 12 triệu/tháng tại Quận 1 có phải là quy định chung hay tôi đang bị ép giá cọc? Trong trường hợp hết hạn hợp đồng 1 năm hoặc tôi phải chuyển công tác đột xuất trước thời hạn, khoản tiền cọc 24 triệu này có được hoàn lại toàn bộ không? Cần những điều kiện gì để chắc chắn nhận lại cọc? Mong Thuecanho123 sẽ giải đáp vấn đề này giúp tôi?

Chào anh Hoàng, thắc mắc của anh có lẽ cũng là nỗi băn khoăn chung của rất nhiều người khi lần đầu thuê căn hộ tại các khu vực trung tâm như Quận 1 (cũ). Team tư vấn Thuecanho123 xin được giải đáp cụ thể từng vấn đề của anh như sau:

Thuê căn hộ Quận 1 phải cọc bao nhiêu? Mức 2 tháng có hợp lý?

Trước hết, anh Hoàng cần hiểu tiền cọc là gì? Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc là khoản tiền người thuê giao cho chủ nhà nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng. Khoản tiền này giúp bảo toàn tài sản bàn giao và bù đắp chi phí nếu phát sinh hư hỏng hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn.

Với căn hộ cho thuê Quận 1 giá 12 triệu đồng/tháng, đặc biệt là căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ chung cư full nội thất như studio 35m² anh Hoàng đang xem, thì việc cọc trước 2 tháng (~24 triệu) là mức khá phổ biến. Bởi vì chủ cho thuê căn hộ phải bàn giao nhiều tài sản có giá trị như tủ lạnh, máy lạnh, sofa, tivi... Do đó, khoản tiền cọc này sẽ giúp hạn chế rủi ro hư hỏng hoặc trong trường hợp anh Hoàng muốn chấm dứt hợp đồng sớm.

Tuy nhiên, anh Hoàng hoàn toàn có thể thương lượng. Nếu ký hợp đồng 1 năm và có lịch sử thanh toán tốt, có thể đề xuất cọc 1,5 tháng (~18 triệu); hoặc chia tiền cọc thành 2 đợt: Thanh toán 1 tháng khi ký hợp đồng và 1 tháng còn lại vào tháng thuê thứ 2 để giảm áp lực tài chính.

Tiền cọc thuê căn hộ có được hoàn lại không? Điều kiện để nhận lại 100% tiền cọc

Đối với căn hộ Quận 1 giá 12 triệu/tháng của anh, tiền cọc có thể ĐƯỢC HOÀN LẠI 100% khi hợp đồng kết thúc. Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, anh Hoàng sẽ được nhận lại toàn bộ cọc trong trường hợp:

• Ở đủ thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng (đủ 12 tháng).
• Thanh toán đầy đủ các khoản tiền thuê, tiền điện, nước, internet và phí dịch vụ đến ngày trả nhà.
• Tình trạng nội thất, trang thiết bị trong căn hộ không bị hư hỏng do lỗi cố ý (ngoại trừ hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng).

Vậy, khi nào anh Hoàng sẽ bị trừ hoặc mất cọc? Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng, tự ý chuyển đi trước hạn 12 tháng mà không báo trước, anh Hoàng sẽ mất khoản cọc 24 triệu này. Ngoài ra, tài sản bị hư hỏng do lỗi của anh Hoàng có thể được yêu cầu bồi thường bằng cách trích một phần cọc để chủ nhà sửa chữa.

Nếu có việc đột xuất và muốn chuyển đi sớm, anh Hoàng vẫn có cơ hội nhận lại cọc nếu đạt được thỏa thuận với chủ nhà. Tuy nhiên, anh Hoàng phải báo trước 30 ngày và được chủ nhà thông cảm, đồng ý bằng văn bản. Hơn nữa, anh còn phải chủ động tìm kiếm khách thuê mới thay thế hợp đồng hiện tại của mình.

Lời khuyên “vàng” cho anh Hoàng trước khi cọc thuê căn hộ

Đặt cọc luôn là bước quan trọng, cũng là bước dễ phát sinh rủi ro nhất đối với những nhiều người khi tìm thuê căn hộ tại TPHCM. Để bảo vệ quyền lợi tối đa và tránh những tranh chấp không đáng có về sau, team tư vấn của Thuecanho123.com xin chia sẻ với anh Hoàng 3 lời khuyên đắt giá dưới đây:

• Thêm điều khoản báo trước khi chuyển đi: Anh hãy đề nghị chủ nhà bổ sung điều khoản: "Nếu người thuê phải chuyển công tác hoặc chấm dứt hợp đồng sớm, chỉ cần thông báo trước 30 ngày thì sẽ được hỗ trợ tìm người thế hợp đồng hoặc hoàn lại tiền cọc (sau khi trừ chi phí tìm khách mới)".
• Lập biên bản bàn giao thiết bị: Trước khi dọn vào, anh Hoàng nên chụp ảnh và quay video lại toàn bộ hiện trạng căn hộ. Đừng quên lập biên bản ghi rõ tình trạng hoạt động của các tài sản (máy lạnh, máy giặt, tường, sàn...) để làm bằng chứng đối chiếu khi trả nhà.
• Nêu rõ thời hạn hoàn cọc: Trong hợp đồng thuê căn hộ của anh Hoàng cần ghi chú cụ thể điều khoản: "Chủ nhà có trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc trong vòng 3 đến 5 ngày làm việc kể từ ngày hai bên nghiệm thu và bàn giao lại căn hộ".

Trên đây là toàn bộ thông tin liên quan đến khoản tiền cọc thuê căn hộ mà Thuecanho123.com đã tổng hợp. Mong rằng với những giải đáp hữu ích này sẽ giúp anh Hoàng cẩn trọng hơn và tránh gặp phải những tranh chấp pháp lý không đáng có khi đặt cọc thuê chung tại trung tâm Sài Thành.